Fiscalité immobilière
La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des pratiques relatives à la perception des impôts immobiliers. Les revenus locatifs sont imposables, mais la fiscalité immobilière admet un grand nombre de dispositifs dans le but d’alléger considérablement la facture fiscale du propriétaire. Il est donc important de bien connaitre cette fiscalité afin de minimiser une imposition souvent lourde.
Taxe d’habitation
La taxe d’habitation est un impôt local dont le montant dépend notamment des caractéristiques du logement et de sa localisation. Elle est due annuellement et payée par la personne ayant la jouissance du logement imposable au 1er janvier de l’année d’imposition, que l’on soit propriétaire occupant, locataire ou même occupant à titre gratuit. Progressivement allégée, la taxe d’habitation sera totalement supprimée en 2023.
Taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local dû annuellement par tous les propriétaires d’un bien immobilier situé en France. Comme pour la taxe d’habitation, c’est la situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui est prise en compte. Ainsi, le propriétaire au 1er janvier est donc redevable de la taxe foncière. Elle est perçue par les collectivités territoriales (communes, départements, régions) afin de financer les services publics locaux.
La base de calcul de la taxe foncière fait appel à la notion de « valeur locative cadastrale » du bien (montant de loyer annuel potentiel si le bien était loué) à laquelle on applique un taux voté annuellement par les collectivités territoriales. Cette valeur cadastrale dépend de plusieurs paramètres (surface, état général, environnement, etc.).
Fiscalité immobilière : Les dispositifs visant à alléger son imposition
Les bénéfices locatifs sont imposables dans la mesure où ils sont considérés comme un revenu. En effet, toute personne qui investie dans l’immobilier recherche à rentabiliser son investissement, il est donc très important de faire les distinctions suivantes : une location nue (par location nue on entend les locations sans meuble à l’intérieur) ou une location meublée (par location meublée, on entend les locations qui ne comprennent pas uniquement les murs, mais également des meubles : lit, cuisine aménagée, étagères…) ne seront pas imposées de la même façon.
Fiscalité immobilière : la location nue
La location nue relève de la fiscalité des revenus fonciers, c’est-à-dire que le propriétaire de l’immeuble sera soumis à l’impôt sur le revenu. Le bailleur louant son bien devra déclarer les loyers réellement encaissés au cours de l’année civile ainsi que les bénéfices liés aux potentielles subventions de l’agence nationale de l’habitat. Les charges locatives payées par le locataire ne sont pas à déclarer. Deux régimes différents permettent au bailleur de déduire certaines charges : le régime réel ; le régime forfaitaire (les propriétaires doivent ainsi choisir entre ces deux régimes)
Fiscalité immobilière : la location nue, le régime réel
Si vos revenus fonciers dépassent la somme de 15 000 € par an, vous devez déduire les charges ou les différents frais liés au bien en location, ainsi que les travaux, les charges de copropriété, les différentes primes d’assurance…
Fiscalité immobilière : la location nue, le régime forfaitaire
Si le bailleur opte pour ce régime, les charges et tous les frais engagés pour la location bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 30%. Pour prétendre à ce régime il ne faut pas dépasser 15 000 € de revenus fonciers par an.
Fiscalité immobilière : la location meublée
Pour qu’un local soit considéré comme meublé, il faut que le locataire puisse s’y installer sans avoir le besoin d’y apporter des meubles supplémentaires. La location meublée relève de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des loyers perçus le dispositif d’imposition varie énormément. Différents régimes sont à adopter : le régime micro-BIC ; le régime réel d’imposition ; le LMP
Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime du micro-BIC
Le régime du micro-BIC est le régime le plus simple. Administrativement il ne demande qu’à remplir le montant des recettes perçues. Par contre vous ne devez pas dépasser 32 100 € de recettes par an. Au niveau fiscal, un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus est appliqué. Dit autrement, vous ne serez imposé que sur 50 % de vos revenus (exemple : vous recevez 20.000 € de revenu, vous ne serez imposé que sur 10 000 €). Par contre aucune charge ne peut être déduite.
Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime réel d’imposition
Une fois la tranche des 32 100 € de recettes perçues par an est dépassée, le régime réel d’imposition s’applique. Il est également possible d’opter pour se régime sans pour autant dépasser la tranche, il faudra cependant le demander avant le 1er février de l’année en cours.
L’intérêt de ce régime réside dans la déduction des charges et des frais liés à l’immeuble en location.
Vous déduirez ainsi les charges suivantes :
- les impôts locaux
- les frais d’établissement
- les frais d’entretien/réparation/aménagement
- les intérêts d’emprunt
- les frais de gestions et d’assurances
- l’amortissement du mobilier (entre 5 ans et 10 ans)
- l’amortissement des locaux (à hauteur de 2% du prix d’acquisition de l’immeuble)
Les recettes seront alors soumises à l’impôt sur le revenu. En cas de pertes, le déficit sera reportable sur les recettes des années précédentes (et ce, pour une durée de 9 ans)
Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Afin de pouvoir y prétendre, il faut obligatoirement que :
- le montant des recettes annuelles soit supérieur à 23 000 €
- le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP
- le bénéfice annuel dépasse les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR
Les fait d’opter pour ce régime permettra au propriétaire, de bénéficier du régime des plus ou moins-values professionnelles, de déduire l’éventuel déficit sur le revenu global de l’année et de ne pas être soumis à l’ISF car vos biens sont considérés comme des biens professionnels et non personnels.
Impôt sur la fortune immobilière
Souvent qualifié d’impôt idéologique, l’impôt de solidarité sur la fortune a été transformé en impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018. Désormais, seul le patrimoine immobilier constitue l’assiette de l’impôt sur la fortune, alors que celle-ci couvrait auparavant, en plus des biens immobiliers, les liquidités (comptes courants, espèces…), les placements financiers (actions, obligations…), les meubles, les véhicules, les bijoux…
L’IFI ne s’applique pas aux revenus mais seulement au patrimoine immobilier lorsque ce dernier atteint au moins 1,3 million d’euros. Cependant, le patrimoine est taxé à partir de 800 000 € selon un barème progressif allant de 0 % (jusqu’à 800 000 €) à 1,5 % (supérieur à 10 000 000 €).
Il est possible de réduire son IFI de multiples manières, comme par exemple en faisant des dons à des organismes d’intérêt général ou bien des placements alternatifs (forêts, vignobles).
Droits d’enregistrement
Couramment appelés « frais de notaires » – car versés au notaire –, les droits d’enregistrement sont dus lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire.
En réalité, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite partie des frais d’acquisition ; la majeure partie est constituée par les droits d’enregistrement, qui vont de 5,1 à 5,8 % (de 3,8 à 4,5 % pour le département, 1,2 % pour la commune, 2,37 % pour l’État) du prix du bien acheté. Les frais d’acquisition représentent donc un coût supplémentaire important lors d’un achat immobilier, de l’ordre de 7 à 8 % du montant de la transaction (droits d’enregistrement, émoluments du notaire, taxe de publicité foncière…) et doivent être payés le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
À noter : la vente d’un logement neuf (acheté en état futur d’achèvement ou moins de cinq ans après son achèvement) n’est pas soumise aux droits d’enregistrement mais à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 %.
Impôt sur les plus-values immobilières
Quand un propriétaire vend un bien immobilier, le prix de vente peut être supérieur au prix auquel il a acheté ce bien. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat s’appelle une plus-value (par opposition à une moins-value, lorsqu’on vend moins cher que ce qu’on a acheté).
La plus-value immobilière est imposable au taux forfaitaire de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). C’est le notaire qui se charge de calculer la plus-value imposable puis de collecter et verser l’impôt dû à l’État.
Cependant, l’assiette de la plus-value est diminuée d’un abattement dont le taux dépend du temps pendant lequel le bien a été détenu. Plus la détention est longue, plus l’abattement est élevé, l’objectif étant de pénaliser la spéculation immobilière à court terme.
Enfin, certains biens immobiliers ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières ; la résidence principale en est par exemple exonérée.