Le Financement Participatif Immobilier

Le crowdfunding immobilier est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Les rentabilités affichées par les plateformes de crowdfunding sont plus qu’alléchantes.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est une opération qui consiste à financer un projet par une « foule » d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Les sites de crowdfunding mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs.

Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier. Il permet de financer des startups, des PME, ou encore des artistes. Il existe donc plusieurs types de crowdfunding : sous forme de prêts, de participation au capital ou de dons.

Quels sont les projets immobiliers financés ?

Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour qu’il puisse réaliser une opération immobilière, comme :

• La construction de nouveaux logements ;
• L’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces ;
• L’élévation d’un immeuble ;
• Ou encore une vente à la découpe.

Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien et les travaux nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente ou de la location puis revente.

Quel est le rôle des sites de crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding assurent trois missions principales :

• Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs de sorte que l’opération puisse être financée.
• Elles sélectionnent les projets immobiliers, les promoteurs et les marchands de bien selon plusieurs critères afin de s’assurer de la solidité financière des promoteurs et de la rentabilité de l’opération.
• Elles fixent le taux d’intérêt et la durée de l’opération en concertation avec le promoteur.

Certaines notent aussi le projet pour que vous puissiez comparer le risque d’un projet à l’autre. Si ce n’est pas le cas, ayez en tête que plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque l’est aussi.

Vous investissez et percevez des redevances

En finançant un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif, vous participez à un emprunt obligataire :

• Avec une rentabilité typiquement entre 8 et 12% ;
• Sur une durée prédéterminée, généralement de 2 à 5 ans.

Le promoteur vous rembourse le capital et vous verse les intérêts à l’issue de la durée du projet. C’est là une différence avec le crowdfunding de prêt aux entreprises, qui rembourse généralement sous forme de mensualités.

Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?

Pour les investisseurs, l’intérêt est clair : en finançant les projets immobiliers vous touchez des intérêts.

Mais pourquoi les promoteurs, eux, se financent-ils par le financement participatif plutôt qu’auprès d’une banque ? En fait, ils font souvent les deux. De même que pour acheter un appartement, votre banquier vous demande un apport de l’ordre de 10%, le promoteur a besoin d’un apport sous forme de fonds propres. Le crowdfunding permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres.

Certains promoteurs peuvent aussi préférer le crowdfunding à un prêt bancaire parce que cela leur permet d’avoir un financement plus rapidement. Cependant, en général vous n’êtes pas là pour remplacer la banque, mais pour compléter son financement.

Le crowdfunding immobilier, c’est simple

Si on compare le crowdfunding immobilier à un investissement locatif par exemple ou même à une opération d’achat-revente il est clair que le crowdfunding est beaucoup plus simple et beaucoup moins chronophage : vous vous inscrivez sur OneBrik et il vous faudra quelques clics supplémentaires pour participer à une campagne de financement.

Vous pouvez investir à partir de 100 €

Avec le crowdfunding immobilier, la rentabilité est élevée

Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité brute de l’ordre de 7 à 12% en fonction des projets. C’est rare de trouver un placement aussi rentable en ce moment !

De plus, comme nous allons le voir par la suite, la fiscalité est plus avantageuse que celle de l’immobilier en direct. Cela vous permet de commencer petit et de diversifier.

Les risques sont maitrisés

Une rentabilité élevée ne va pas sans un certain risque. Mais là encore, le crowdfunding immobilier tire son épingle du jeu. Les risques sont faibles car l’actif immobilier sous-jacent à l’opération apporte une sécurité qui n’existe pas dans le financement d’entreprises ou de startups.

Pour le moment quasiment aucune plateforme n’a fait face à un projet en défaut de paiement.

Vous investissez à court/moyen terme

Avec des placements obligataires de 12 à 48 mois et une moyenne autour de 20 mois, le crowdfunding immobilier est un des rares placements à offrir une forte rentabilité sur le court et moyen terme.

En effet, comparé à l’immobilier locatif ou aux SCPI dont la durée de placement conseillée est de plusieurs années, voire plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier fait figure d’exception. Même chose avec les investissements boursiers dont les horizons d’investissement recommandés sont supérieurs à 5 ans.

Les royalties, l’avenir du financement participatif ?

L’investissement en échange de royalties est un moyen de placement simple et accessible à tous. Il est ouvert aux épargnants particuliers, comme aux personnes morales qui cherchent à placer de la trésorerie. 

Le principe : comme dans n’importe quelle forme de crowdfunding, il consiste à verser de l’argent à un porteur de projet ou à une entreprise pour l’aider à financer un projet ou une acquisition. 

Dans le cas du royalties, en échange de votre contribution, l’entreprise financée s’engage à vous reverser une partie des revenus générés par le projet (royalties) pendant une durée déterminée. 

Les royalties ont l’avantage d’être simples à gérer : cela revient simplement à verser aux investisseurs un pourcentage du chiffre d’affaires ou du bénéfice de l’entreprise, négocié lors de la conclusion du contrat. 

C’est le principe de fonctionnement chez OneBrik

Un cadre contractuel simple et sécurisé

L’investisseur et le porteur de projet s’entendent ensemble sur les modalités de calcul et de versement des royalties. En pratique, vous signez avec le porteur de projet un « contrat de cession de revenus futurs » qui encadre le paiement des royalties. Ce contrat décrit les modalités de versement, la périodicité, la durée des versements, et le pourcentage de chiffre d’affaires que l’entreprise s’engage à vous reverser. 

Crowdfunding en royalties : un système gagnant-gagnant

Avec l’investissement en royalties, l’épargnant peut profiter de la rentabilité de l’entreprise, et le créateur de l’entreprise n’a pas à abandonner une partie de son capital. C’est donc un système gagnant-gagnant, et une solution attractive et équitable pour tous.

‍Résumons ses avantages pour les épargnants :

• Les royalties permettent un retour rapide sur investissement grâce à des versements périodiques réguliers, et ce, dès la première année.  

• Comme les royalties sont directement indexées sur le chiffre d’affaires de l’entreprise financée, les rendements proposés peuvent être très intéressants (de 10 à 15% en moyenne).

• Les royalties sont fiscalisées uniquement à partir du moment où elles dépassent le montant initialement investi.

• Vous bénéficiez d’un droit de rétractation et conservez la possibilité d’annuler votre souscription, en respect de l’article L 121-21 du code de la consommation.

• En investissant sur des projets concrets, vous donnez du sens à votre épargne et participez directement à la croissance de l’activité de l’entreprise financée. 

Royalties : quels risques pour les investisseurs ? 

Que vous soyez sur le point d’investir dans votre premier bien immobilier, ou que vous ayez déjà plusieurs investissements à votre actif, vous n’êtes pas sans savoir qu’il n’y a pas d’investissement sans risques. 

Néanmoins, en ce qui concerne les royalties, on considère que ce type d’investissement présente un niveau de risque modéré, et inférieur à l’investissement en capital. En effet, avec les royalties, le ticket d’entrée est basé sur la perception d’un pourcentage du chiffre d’affaires : tant que l’entreprise réalise du chiffre d’affaires, vous êtes certain d’être rémunéré. 

En outre, les royalties font l’objet de versements réguliers, ce qui permet de limiter la casse en cas de perte de chiffre d’affaires de l’entreprise. 

À titre de comparaison, rappelons qu’un investissement dans des SCPI, sur les marchés boursiers, ou un investissement dans un contrat d’assurance vie en unité de comptes s’accompagne également d’un risque de perte financière. 

Notre conseil : comme pour toute catégorie de placement, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, et pensez à  diversifier votre portefeuille.